Los bancos
Miran primero tus ingresos y tu historial de pagos. Si tienes ingresos demostrables y no estás en ficheros de impagos, es la opción que menos cuesta.
Préstamos con garantía hipotecaria: cómo funcionan y cuánto cuestan
Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo que respaldas con un inmueble tuyo. Si no lo devuelves, quien te prestó puede cobrarse con ese inmueble. A cambio, te prestan más dinero y a más plazo que en un préstamo personal.
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- Nunca te pedimos dinero por adelantado
- El coste total, por escrito antes de firmar
Qué es un préstamo con garantía hipotecaria
Es un préstamo en el que un inmueble responde de la deuda. Se firma ante notario y la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.
No es lo mismo que la hipoteca para comprar una casa. Aquí el inmueble ya es tuyo y lo usas para conseguir dinero: pagar deudas, una herencia, una reforma o un bache del negocio.
| Qué cambia | Préstamo personal | Con garantía hipotecaria |
|---|---|---|
| Qué respalda la deuda | Tus ingresos y tus bienes en general. | Un inmueble concreto, además de lo anterior. |
| Cuánto dinero | Cantidades pequeñas o medianas. | Cantidades mayores, según lo que valga el inmueble. |
| Plazo | Corto: unos años. | Más largo. |
| Gastos de entrada | Pocos. | Tasación, notaría y registro. |
| Si no pagas | Te reclaman la deuda y pueden embargarte. | Pueden ejecutar la hipoteca y subastar el inmueble. |
También se le llama préstamo con aval de vivienda o préstamo con garantía de vivienda. Es lo mismo: la vivienda es la garantía.
Quién da préstamos con garantía hipotecaria
Hay dos puertas. Empieza siempre por la primera: es la más barata.
El capital privado
Empresas e inversores que no son bancos. Miran primero el inmueble. Estudian casos sin nómina o con ASNEF, y cobran más por ello.
Si no tienes nómina, mira préstamos sin nómina con garantía hipotecaria. Si estás en un fichero de impagos, préstamos con garantía hipotecaria con ASNEF.
Requisitos y documentación necesaria
Cambian de una entidad a otra, pero casi todas piden lo mismo. Tenerlo a mano acorta los plazos.
Nota simple
La da el Registro de la Propiedad. Dice de quién es el inmueble y qué cargas tiene: hipotecas, embargos u otras deudas.
Tasación
La hace una sociedad de tasación y la pagas tú. Fija el valor sobre el que se calcula cuánto te prestan.
Tu identidad y la de los dueños
El DNI de todos los propietarios. Si el inmueble es de varios, firman todos.
Cómo vas a pagar
Nómina, pensión, declaraciones de autónomo o alquileres. Es lo que llaman capacidad de pago.
Cuánto te prestan, y por qué no te fíes de un simulador
Te prestan un porcentaje del valor de tasación. De ahí se resta lo que el inmueble ya deba: una hipoteca anterior, un embargo.
Un simulador solo puede darte una cuota orientativa. No conoce la tasación, las cargas ni el porcentaje que aplica cada entidad. La cifra real llega por escrito, después de tasar.
Sube lo que te prestan
- Un inmueble sin cargas.
- Una vivienda en una zona con demanda.
- Ingresos que se puedan comprobar.
- Un plan claro para devolver el capital.
Lo baja
- Una hipoteca anterior o un embargo.
- Un inmueble difícil de vender: rústico, sin acceso o con problemas de papeles.
- Varios dueños que no se ponen de acuerdo.
- No saber cómo pagarás la cuota.
Qué gastos tiene y quién los paga
Si la garantía es tu vivienda, la ley reparte los gastos de la firma. Además pagas los intereses y, si la hay, la comisión de apertura.
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Tú. |
| Notaría de la escritura | Quien presta. |
| Registro de la Propiedad | Quien presta. |
| Gestoría | Quien presta. |
| Copias de la escritura | Quien las pida. |
Fuente: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14.1.e (BOE, texto consolidado).
Pide siempre el coste total en euros y la TAE, que suma intereses y comisiones en un solo porcentaje. No publicamos intereses ni comisiones porque cada entidad fija los suyos.
Préstamos con garantía hipotecaria rápidos: los plazos reales
Se puede ir deprisa, pero no en horas. Hay pasos que nadie puede saltarse.
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Estudio del caso
Con la nota simple y cuatro datos se sabe si tiene salida. Nosotros te respondemos en menos de 24 horas.
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Tasación
Depende de la agenda de la sociedad de tasación y de la visita al inmueble.
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Oferta por escrito
Si la garantía es tu vivienda, la recibes al menos 10 días naturales antes de firmar.
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Notario y firma
Visitas al notario antes de la firma para que te explique el contrato. Después firmas y recibes el dinero.
Fuente: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14.1 y 15 (BOE, texto consolidado).
Ventajas e inconvenientes
Es un préstamo útil y serio a la vez. Mira las dos columnas antes de decidir.
A favor
- Más dinero y más plazo que un préstamo personal.
- Sirve aunque el banco no acepte tus ingresos, por la vía del capital privado.
- Con tu vivienda como garantía, la ley te da información y plazos antes de firmar.
En contra
- Si no pagas, puedes perder el inmueble.
- Tiene gastos de entrada: tasación y, según el caso, comisión de apertura.
- En el capital privado, los intereses son más altos que en el banco.
- Tarda más que un préstamo personal.
Qué pasa si no pagas
Primero se suman intereses de demora. Si la deuda crece, quien presta puede reclamarte todo y pedir la ejecución hipotecaria: la venta del inmueble en subasta.
Con tu vivienda como garantía, la ley exige una deuda mínima y un aviso con un mes para pagar antes de reclamarte todo el préstamo (Ley 5/2019, artículo 24). Lo explicamos en qué pasa si no pagas un préstamo con garantía hipotecaria.
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Preguntas frecuentes sobre préstamos con garantía hipotecaria
¿Cuál es el mejor préstamo con garantía hipotecaria?
El que puedas pagar y te cueste menos en total. Si un banco te lo da, casi siempre será ese. Compara la TAE y lo que habrás devuelto al final, no solo la cuota.
¿Qué banco presta con garantía hipotecaria?
Casi todos los bancos tienen este producto. Lo que cambia es a quién se lo dan: piden ingresos demostrables y no estar en ficheros de impagos. Pregunta primero en el tuyo, que ya conoce tus cuentas.
¿Qué financieras ofrecen préstamos con garantía hipotecaria?
Además de los bancos, las empresas de capital privado. Si la garantía es tu vivienda, tienen que estar inscritas en el Banco de España o en su comunidad autónoma (Ley 5/2019, artículo 42). Te contamos cómo elegir en prestamistas privados.
¿Cómo puedo sacar un préstamo con garantía hipotecaria?
Con cuatro pasos: pides la nota simple del inmueble, se tasa, recibes la oferta por escrito y firmas ante notario. Antes, quien presta mira cuánto vale el inmueble, qué cargas tiene y cómo vas a pagar la cuota.
¿En qué se diferencia de una hipoteca normal?
La hipoteca normal sirve para comprar una casa. El préstamo con garantía hipotecaria usa una casa que ya es tuya para conseguir dinero con otro fin.
¿Para qué puedo usar el dinero?
Para lo que necesites: una reforma, juntar deudas, pagar los gastos de una herencia o un bache del negocio. Te preguntarán el destino, porque de él depende si la operación tiene sentido.
¿La vivienda tiene que estar pagada del todo?
No, pero tiene que valer bastante más de lo que debes por ella. Si aún tiene hipoteca, se cancela con el préstamo nuevo o se firma una segunda. Lo vemos en segunda hipoteca sobre la misma vivienda.
¿Cuánto dinero puedo pedir?
Un porcentaje del valor de tasación, menos las cargas que tenga el inmueble. Ese porcentaje cambia de una entidad a otra, y por eso la cifra real solo llega después de tasar.
¿Puedo pedirlo sin nómina?
Sí, por la vía del capital privado, si tienes otros ingresos con los que pagar la cuota. Lo explicamos en préstamos de capital privado.
Sobre el autor
Asesor especializado en créditos, préstamos e hipotecas
Luis García es asesor especializado en créditos, préstamos e hipotecas, con más de 25 años de experiencia y más de 3.000 operaciones realizadas. Revisa cada guía de prestamosinnomina.es: qué pide el capital privado, cuánto cuesta de verdad y qué riesgos asume quien pone su casa como garantía.
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