El margen
La diferencia entre lo que vale la vivienda y lo que queda de la primera hipoteca. Sin margen no hay segunda.
Segunda hipoteca sobre la misma vivienda
Una segunda hipoteca es un préstamo nuevo garantizado con una vivienda que ya tiene una hipoteca. Se puede hacer si la casa vale bastante más de lo que queda por pagar de la primera.
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Cómo funciona una segunda hipoteca
Las hipotecas se ordenan por fecha de inscripción en el Registro. La primera tiene preferencia: si la casa se vende en subasta, cobra antes.
Quien da la segunda asume más riesgo. Lo compensa prestando menos y cobrando más.
| Qué cambia | Segunda hipoteca | Un préstamo nuevo que cancela la primera |
|---|---|---|
| Tu hipoteca actual | La conservas, con sus condiciones. | Se paga y desaparece. |
| Cuotas | Dos. | Una. |
| Cuándo interesa | Tu hipoteca del banco es barata y te queda poco. | Tu hipoteca tiene impagos o el banco no deja añadir otra carga. |
Qué miran para darla
Lo mismo que en cualquier préstamo con garantía hipotecaria, más la primera hipoteca.
Cómo va la primera
Si estás al día o hay cuotas sin pagar. Con impagos, lo normal es cancelarla con el préstamo nuevo.
Si puedes con las dos cuotas
La suma de ambas tiene que caber en lo que ingresas.
Cuándo conviene y cuándo no
Es una herramienta para casos concretos, no para estirar el presupuesto.
Puede convenir si…
- Necesitas una cantidad puntual y tu hipoteca actual es barata.
- Puedes pagar las dos cuotas con holgura.
- Tienes un plan para devolver la segunda en pocos años.
No conviene si…
- Ya te cuesta pagar la primera.
- El margen es pequeño: te prestarán poco y caro.
- La quieres para gastos corrientes.
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Preguntas frecuentes sobre la segunda hipoteca
¿Es posible tener dos hipotecas sobre la misma vivienda?
Sí. La ley no limita el número de hipotecas sobre un inmueble. El límite lo pone su valor: la casa tiene que valer bastante más que la suma de las dos.
¿Cuánto te da el banco por una segunda hipoteca?
Menos que en la primera. Quien da la segunda cobra después, así que presta un porcentaje menor del valor que queda libre. La cifra depende de la tasación y de lo que debas de la primera.
¿Qué bancos te dan una segunda hipoteca?
Pocos, y casi nunca sobre una vivienda hipotecada con otro banco. Lo habitual es que el tuyo te proponga ampliar la hipoteca que ya tienes. Las segundas hipotecas las dan sobre todo empresas de capital privado.
¿Cuáles son las condiciones para obtener una segunda hipoteca?
Margen suficiente entre el valor de la casa y la deuda de la primera, una tasación actualizada, estar al día en la primera e ingresos para pagar las dos cuotas. El interés es más alto que en la primera.
¿Es mejor ampliar mi hipoteca actual?
Si tu banco acepta, casi siempre: es más barato y sigues con una sola cuota. La segunda hipoteca queda para cuando el banco dice que no. Para cantidades pequeñas, mira antes un préstamo personal.
¿Cómo sé si tengo margen suficiente?
Con dos datos: lo que vale hoy la vivienda y lo que te queda por pagar de la primera hipoteca. Cuanto mayor sea la diferencia, más opciones. La cifra exacta la da la tasación.
¿Tiene que autorizarla mi banco?
No hace falta su permiso para inscribirla. Pero revisa tu escritura: algunos contratos prevén consecuencias si añades cargas.
¿Qué pasa si dejo de pagar una de las dos?
Cualquiera de los dos acreedores puede ejecutar. Lo explicamos en qué pasa si no pagas un préstamo con garantía hipotecaria.
Sobre el autor
Asesor especializado en créditos, préstamos e hipotecas
Luis García es asesor especializado en créditos, préstamos e hipotecas, con más de 25 años de experiencia y más de 3.000 operaciones realizadas. Revisa cada guía de prestamosinnomina.es: qué pide el capital privado, cuánto cuesta de verdad y qué riesgos asume quien pone su casa como garantía.
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